Ni négligence, ni complaisance
- La plateforme ClubFunding et ses investisseurs font face depuis deux ans à un retournement de marché inédit par son ampleur et sa rapidité.
- ClubFunding est mobilisée pour défendre au mieux les intérêts des investisseurs.
- L’alignement d’intérêts entre les investisseurs et la plateforme doit être rappelé dans ce contexte.
Il y a de quoi prendre peur à l’ouverture de certains journaux si vous êtes investisseur en crowdfunding immobilier. On vous comprend. C’est pourquoi nous avons décidé de saisir l’occasion, nous aussi, de nous exprimer sur le contexte de marché.
On ne vous apprendra rien en vous disant qu’après des années de forte croissance, le marché immobilier a été chahuté depuis deux ans. Les transactions ont diminué, les difficultés de financement se sont accrues. Une situation inédite, brutale par son ampleur, inattendue par sa rapidité, qui a mis en difficulté de nombreux professionnels de l’immobilier.
Les acteurs impactés ont été nombreux : les promoteurs immobiliers et les marchands de biens, leurs clients et bien sûr, ceux qui les ont financés. Certains professionnels ont affronté des difficultés de trésorerie. Certains ont mis la clé sous la porte. Certains parviennent à survivre et entrevoient la lumière au bout du tunnel. Et certains, fort heureusement, avaient les reins suffisamment solides pour résister.
Forcément, en tant qu’investisseur ayant prêté de l’argent à ces professionnels de l’immobilier, l’impact a été rapide. D’autant plus chez ClubFunding qui a longtemps été le seul acteur à proposer des coupons mensuels - et donc l’un des premiers à sentir, chaque mois, les difficultés de trésorerie grandissantes des opérateurs. Depuis deux ans, c’est un travail de l’ombre que nous ne voyons pas forcément. Chaque mois, des discussions sont engagées avec les opérateurs en difficulté : pourquoi le paiement des intérêts a-t-il pris du retard ? Seront-ils régularisés ? S’agit-il d’un mauvais passage ? Faut-il prévoir un rééchelonnement de la dette dès maintenant pour assurer un remboursement demain ? Autant de questions qui sont posées, débattues, répondues chaque mois.
Autant de questions que nous vous épargnons - et c’est peut-être là une concession que nous devons faire : à vouloir présenter une information synthétique, voire positive, dans une forme d’économie du détail, nous aurions à gagner à vous communiquer davantage de ces échanges avec les opérateurs.
On nous accuse parfois d’être trop conciliants avec certains d’entre eux. Il est important de souligner que la meilleure chance pour les investisseurs d’être remboursés réside dans la continuité d’activité d’un opérateur en bonne santé financière. Les procédures contentieuses peuvent prolonger les délais de remboursement jusqu’à une décennie, ce qui est préjudiciable pour les investisseurs. Ainsi, nous privilégions les solutions amiables avec les opérateurs honnêtes et fiables.
Dans ce contexte, le couple rendement-risque prend tout son sens. L’investissement, en général, et dans des projets de crowdfunding immobilier en particulier, comporte des risques inhérents. Le couple rendement-risque proposé par nos produits reflète cette réalité. Une rentabilité cible à plus de 10 % sans risque associés n’existe évidemment pas. Nous nous attachons d’ailleurs à présenter ces risques à chaque projet. C’est l’objet de l’analyse réalisée par notre équipe risque. Rappelons à toutes fins utiles que l’analyse repose (i) sur le projet en tant que tel, (ii) sur la santé de l’opérateur qui le porte. Cette analyse, valide à l’instant où elle est réalisée, n’est pas un gage de réussite du projet et ne saurait résister à des mouvements de marché.
Notre engagement en matière de transparence
Alors oui, des projets ne sont pas remboursés à échéance. Dans le meilleur des cas, une consultation est adressée aux investisseurs, un avenant au contrat d’émission est signé avec l’opérateur et un nouveau calendrier de paiement est mis en place. Dans d’autres cas, l’opérateur décide de ne plus payer et s’engage dans une situation non contractuelle. Un déclencheur systématique chez nous de la machine “pré-contentieuse”. Une mise en demeure automatique et en l’absence de réponse, une activation des garanties ou une démarche contentieuse activée. Avec un mot d’ordre : “au cas par cas”, afin de permettre, toujours, de privilégier la solution qui aboutira au remboursement rapide des investisseurs.
Rappelons que l'ensemble des statistiques du portefeuille ClubFunding sont publiques et mises à jour mensuellement sur notre site. Pour le mois de septembre 2024, sur un encours de 907,5 M€, 15,1 % du volume financé accusait un retard de moins de 6 mois. Cette situation, devenue courante dans le contexte de marché actuel, est loin de signifier un défaut sur le projet.
Parfois, les projets dépassent le retard de plus de 6 mois - 12,6 % de notre volume. Dans les cas les plus compliquées, des procédures collectives peuvent être entamées - 17,3 % du volume - complexifiant le recouvrement des créances.
Parmi ce volume, 27 % du volume concerne des projets des avenants : des situations où ClubFunding et l’opérateur interagissent dans le cadre d’une relation contractuelle protégeant l’ensemble des parties et permettant la plupart du temps d’esquisser une sortie réaliste du projet.
Rappelons à toutes fins utiles que sur sur 1,6 milliard d’euros prêtés par notre communauté, 687 millions ont été remboursés soit plus de 43 % du volume total financé depuis 2015. À ce stade, les investisseurs ClubFunding ont perçu plus de 174 millions d’euros d’intérêts.
Bien sûr, à travers les espaces suivis des investisseurs, des suivis quotidiens sont transmis. Nous nous efforçons de communiquer les informations en notre possession, pour assurer aux investisseurs une information éclairée et équilibrée. Depuis le début de l’année 2024, près de 2000 suivis ont ainsi été communiqués sur un encours d’un peu plus de 500 projets.
Remettre l’alignement d’intérêt au centre des discussions
Affirmer que ClubFunding a pu être négligent ou complaisant envers certains opérateurs est erroné. L’alignement d’intérêts entre ClubFunding et ses investisseurs doit, dans ce contexte, être rappelé. Des projets en difficultés engendrent des coûts importants pour notre structure : du temps de travail de la part des équipes, des frais juridiques importants engagés. Autant d’investissement qui affecte nécessairement la marge de notre entreprise. Insinuer que nous profitons de la situation au détriment des investisseurs et non seulement faux, mais surtout en décalage avec l’investissement engagé et la mobilisation de nos équipes sur ces sujets. De plus, ces situations peuvent impacter durablement la réputation de notre plateforme et, par conséquent, notre activité globale.
Le sujet DMVIP : celui qui concentre beaucoup d’attention
Les difficultés rencontrées par l’entreprise DMVIP, un acteur accompagné de nombreuses fois sur la plateforme et ayant remboursé de nombreux projets, sont évidemment au coeur de beaucoup d’inquiétudes. L’occasion pour nous d’apporter quelques clarifications sur notre gestion de ce dossier.
- Une communication transparente : Dès août 2023, date à laquelle DMVIP a été placée en procédure de sauvegarde, nous avons informé les investisseurs de la situation. Entre août 2023 et octobre 2024, pas moins de 15 communications ont été envoyées. À deux reprises, les investisseurs ont été consultés pour adopter un plan de sauvegarde visant à permettre à DMVIP de poursuivre son activité et, in fine, rembourser les investisseurs.
- Mobilisation de conseils spécialisés : ClubFunding a mandaté un cabinet d’avocats et un cabinet de conseil financier pour gérer la procédure et défendre les intérêts des investisseurs. Nous avons également collaboré étroitement avec le mandataire judiciaire et le commissaire à l’exécution du plan pour assurer le bon déroulement des opérations.
- Négociations actives : De nombreuses discussions avec DMVIP ont abouti, en janvier 2024, à un accord finalisé, soumis et approuvé par les investisseurs lors de consultations en février et avril 2024.
- Implication des investisseurs : Les investisseurs ont été activement consultés pour voter sur les résolutions proposées. Tous les documents pertinents, y compris les procès-verbaux et des vidéos explicatives, ont été partagés pour garantir une compréhension éclairée de la situation.
- Mise en œuvre et suivi du plan de sauvegarde : Le 25 avril 2024, le tribunal de commerce de Nanterre a adopté le plan de sauvegarde selon les termes négociés. En juin 2024, nous avons proposé et obtenu l’intervention d’un manager de transition pour s’assurer de la bonne exécution du plan. Nous avons assuré le suivi des versements prévus, en informant les investisseurs des avancées.
- Gestion des imprévus juridiques : En octobre 2024, nous avons informé les investisseurs d’une décision du juge-commissaire requalifiant la créance hypothécaire en créance chirographaire, impactant les modalités de remboursement. Malgré cette évolution, nous nous sommes engagés à optimiser le recouvrement et à soutenir les investisseurs affectés.
En synthèse, sur ce dossier, le rôle clé de ClubFunding dans l’accompagnement des investisseurs de DMVIP s’est manifesté par une mobilisation rapide, une gestion stratégique des négociations et une communication transparente. Grâce à ces actions, ClubFunding a œuvré pour minimiser l’impact financier sur les investisseurs et assurer la poursuite des remboursements conformément au plan de sauvegarde, malgré les défis juridiques et opérationnels rencontrés.
En conclusion
Nous comprenons les inquiétudes exprimées face aux informations relayées. Cependant, nous tenons à vous assurer que ClubFunding est pleinement engagé à gérer au mieux chaque situation, avec transparence et professionnalisme. Notre priorité absolue est la protection des intérêts des investisseurs et la pérennité de leurs investissements. Nous continuerons à œuvrer dans ce sens, en restant à leur écoute et en les tenant informés de l’avancée des projets sur lesquels ils sont positionnés.