Le changement climatique et la transition énergétique sont devenus des enjeux majeurs de notre économie. Le secteur immobilier joue un rôle clé dans cette transition, avec en première ligne, l’immobilier tertiaire.
Le tertiaire représente en effet une part significative de la consommation énergétique en France. Il est donc essentiel pour réduire notre empreinte environnementale. Pour aborder ce sujet, plusieurs experts se sont réunis lors du deuxième ClubFunding Talk, le 23 mai 2023.
Au micro, Julie Cohen-Heurton journaliste chez BFM Business, Jérémy Convert, Directeur des investissements chez AEW et Jean- Yann Permacaoundin, Responsable Pôle Energie & Carbone chez Greenaffair l’ont rappelé : le secteur de l’immobilier représente, aujourd’hui, 36 % des émissions de gaz à effet de serre dans les pays de l’Union Européenne.
C'est dans ce contexte que le gouvernement a mis en place le décret tertiaire. Une réglementation adoptée en 2019 dans le cadre de la loi Énergie-Climat et entrée en vigueur en octobre 2020 visant à inciter les acteurs à adopter des mesures d'efficacité énergétique.
L’objectif de ce décret est clair : d’ici 2030, les bâtiments publics ou privés de plus de 1 000 m² devront réduire leur consommation énergétique de plus de 40 %. Ce sera la première étape d'une longue série.
Quelle est l’ampleur du parc tertiaire ?
Depuis le début du millénaire, les consommations des bâtiments tertiaires ne cessent d’augmenter et représentent désormais un tiers des consommations du secteur. Jean-Yann Permacaoundin souligne d'ailleurs que « un quart des bâtiments existants sont des bâtiments tertiaires, soit 940 millions de m². »
En ce sens, le décret tertiaire concerne une large part du parc immobilier tertiaire privé et public.
L’immobilier d’entreprise dispose-t-il véritablement des moyens d’action ?
Les professionnels de l’immobilier vivent une période déstabilisante : entre la mise en place de la RE2020, la hausse des prix du gaz et de l’énergie ainsi que le décret tertiaire, leur adaptabilité est cruciale.
Dans ce contexte Jérémy Convert insiste sur le nécessaire soutien public : « La mise en œuvre du décret tertiaire doit être accompagnée d’une volonté politique locale, notamment sur la délivrance de permis de construire pour restructurer les immeubles ou transformer ceux dont la rénovation énergétique n’a pas de sens économique. »
Quelles sont les classes d’actifs concernées et les plus impactées par ce décret ?
Toutes les classes d’actifs sont concernées par le décret tertiaire : bureau, commerce, logistique, activité, hôtellerie, santé...
Si les bâtiments de plus de 1 000 m² doivent réduire drastiquement leur consommation d’énergie, ceux possédant une surface inférieure à cette ligne d’entrée du décret doivent également s’adapter dès aujourd’hui pour anticiper des exigences futures.
Au-delà du tertiaire, le résidentiel présente la même logique de rénovation car impacté par la nouvelle réglementation sur les DPE.
Globalement, tous les types d’actifs sont concernés et il est nécessaire de mener une vraie réflexion sur la stratégie de rénovation à adopter.
Qui paye, propriétaire ou locataire ?
Selon les typologies de travaux engagés, la rénovation énergétique peut générer des Certificats d’Economies d’Energies sur le principe de « pollueur-payeur ».
Il existe plusieurs aides aux financements de la rénovation, subventions locales ou de l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie (ADEME). L’État a également remis en place un crédit d’impôt pour les travaux de rénovation énergétique engagés par un locataire ou propriétaire occupant.
« La première chose à faire pour réduire la consommation énergétique n’est pas de sortir son porte-monnaie mais de changer ses habitudes » rappelle cependant Jérémy Convert.
Pour inclure et responsabiliser le locataire, une possibilité existe : celle d’intégrer les objectifs du Décret Tertiaire dans le bail via une annexe verte ou inclure l’usage dans un Contrat de Performance Energétique.
Que se passe-t-il si le décret n’est pas respecté ?
La sanction en cas de non-respect du décret tertiaire s’élève à une amende de 7 500 € par bâtiment non conforme. Une sanction loin d’être dissuasive selon les acteurs du secteur.
En revanche, le recours au « Name and Shame », soit la publication du nom du propriétaire qui ne respecte pas ces obligations, pourrait l’être davantage.
OPERAT ou la plateforme indispensable pour les professionnels de l’immobilier
Gérée par l’ADEME, la plateforme OPERAT, pour Observatoire de la Performance Energétique de la Rénovation et des Actions du Tertiaire, permet aux propriétaires et exploitants de bâtiments assujettis au décret Tertiaire de déclarer leurs données de consommations d'énergie
Mais que faut-il penser de cette plateforme ?
Jérémy Convert revient tout d’abord sur les les différentes données à référencer dans la plateforme : seuils en fonction de la nature des immeubles, de leur localisation… En ce qui concerne les immeubles existants, la plateforme permet de renseigner la bonne année de référence, avec la consommation la plus élevée ou la plus représentative. Enfin, cela permet de collecter les données de consommation (historiques ou futures).
En conclusion, les enjeux relatifs au décret tertiaire sont de taille mais a priori pas insurmontables, et ce, même au regard du calendrier imposé. La prise de conscience, elle, ne date pas d’hier et aujourd’hui, des actes significatifs sont attendus. En attendant la première étape en 2030…